Fristlose Kündigung durch Vermieter

Wenn eine fristlose Kündigung des Vermieters ins Haus flattert, kann das zwar schnell Panik auslösen, aber hier hilft es nur, Ruhe zu bewahren. Ein Vermieter kann nur dann fristlos kündigen, wenn bestimmte Voraussetzungen erfüllt werden und er einen wichtigen Grund (§ 543 BGB) dazu hat.

Selbst wenn die Miete immer pünktlich gezahlt wurde, darf ein Vermieter auch aus einigen anderen Gründen fristlos kündigen. Das ist immer dann der Fall, wenn man als Mieter seine Pflichten verletzt hat. Die Kündigungsgründe können recht vielfältig sein.

Kündigungsgründe für eine fristlose Kündigung

Mietrückstand

(§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB, § 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB)

Wer mit der Miete in Verzug gerät, riskiert eine fristlose Kündigung, und zwar wenn 

• in zwei aufeinanderfolgenden Monaten keine Miete gezahlt wurde,
• in zwei aufeinanderfolgenden Monaten nur teilweise gezahlt wurde und insgesamt mehr als eine Monatsmiete geschuldet wird oder
• wenn über mehr als zwei Monate hinweg (sie müssen nicht zusammenhängend sein) die Miete teilweise nicht gezahlt wurde und man mit zwei Monatsmieten in Rückstand ist.

Häufige unregelmäßige oder unvollständige Mietzahlungen können zu einer Abmahnung und anschließend zu einer fristlosen Kündigung führen.

Lärmbelästigung

Eine andauernde Lärmbelästigung kann den Hausfrieden stören und zur fristlosen Kündigung führen. Lärm von Kindern oder normale Wohngeräusche müssen allerdings akzeptiert werden und sind kein Grund für eine fristlose Kündigung.

Unerlaubte Untervermietung und Gewerbe

Wenn man als Mieter die Wohnung, ohne sich eine Erlaubnis vom Vermieter zu holen, an einen Untermieter weitervermietet, gilt dies als offiziell nicht genehmigt. Der Vermieter hat in diesem Fall das Recht, das Mietverhältnis fristlos zu kündigen.

Gefährdung der Mietsache

Wer als Mieter unachtsam mit der Wohnung umgeht, riskiert eine fristlose Kündigung. Dazu zählen beispielsweise mutwillige Zerstörungen, unregelmäßiges Lüften (Schimmelbildung) oder auch nicht ausreichendes Heizen (Frost- und Einfriergefahr).

Kautionsrückstand

Als Mieter muss man laut Mietrecht die Kaution nicht sofort und nicht auf einmal zahlen. Im Paragrafen 569 Abs. 2a im BGB ist festgelegt, dass man diese in dreiteiligen Beträgen mit einmonatigem Abstand zahlen darf. Der erste Teilbetrag muss allerdings mit der Zahlung der ersten Miete geleistet werden. Kommt man als Mieter den Zahlungen nicht nach und schuldet dem Vermieter bereits einen Betrag in Höhe der doppelten Monatsmiete, kann das, laut Mietrecht, zu einer fristlosen Kündigung führen.

Was tun, wenn der Vermieter fristlos kündigt?

Zunächst einmal erfordert eine fristlose Mietkündigung vom Vermieter formale Kriterien, die man kennen sollte:

• Eine Kündigung muss immer in schriftlicher Form verfasst sein.
• Sie muss wichtige Gründe beinhalten.
• Die Kündigung muss vom Vermieter unterzeichnet sein. 
• Im Kündigungsschreiben müssen alle Mieter des betroffenen Mietobjekts angesprochen werden. 
• Eine fristlose Kündigung folgt immer einer Abmahnung.

Ist die Kündigung korrekt in ihrer Form, dann sollte man als Mieter prüfen, ob die Kündigungsgründe berechtigt sind oder ob Widerspruch eingelegt werden sollte.

• Anwaltskanzlei Dorothea Saile, Telefon 07472 – 93 79 056

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Wie viel Zeit habe ich bei einer fristlosen Kündigung?

Auch bei einer fristlosen Kündigung muss für den Mieter eine angemessene Räumungsfrist festgelegt werden. Diese beträgt generell ein bis zwei Wochen nach Eingang des Kündigungsschreibens beim Mieter.